Introduction à l’expertise immobilière
Vente, divorce, donation, succession, déclaration ifi… sont autant de situations dans lesquelles des expertises en immobilier résidentiel peuvent être sollicitées. Lors d’une telle étude, la mission d’un expert immobilier agréé est de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier ou sa valeur locative, en prenant en considération des facteurs juridiques, techniques et économiques.
Définition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5e édition – mars 2017(Titre I chap.1, chap.4) : « L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client. La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise, dans les conditions définies au Titre III de la Charte, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément au contrat d’expertise préalablement établi. (…) L’expert en évaluation immobilière rédigera le rapport d’expertise uniquement après avoir conclu un contrat d’expertise définissant le cadre, les termes et les conditions de mise en œuvre de sa mission d’évaluation immobilière.
La mission d’expertise en évaluation immobilière peut être conduite dans trois cas de figure :
- expertise amiable unilatérale : seul le client qui confie la mission en est informé ;
- expertise amiable conjointe : l’expertise est demandée conjointement par deux parties ou plus ;
- expertise judiciaire : l’expertise est demandée par un magistrat qui désigne un expert en évaluation immobilière pour réaliser la mission.
La responsabilité de l’expert en évaluation immobilière pourra être engagée en cas de défaut du respect de son obligation de moyens. L’expert en évaluation immobilière et ses collaborateurs sont tenus au secret professionnel. »
En quoi consiste une telle évaluation immobilière ?
L’expertise d’actifs immobiliers consiste à évaluer la valeur vénale ou locative d’un ou plusieurs biens résidentiels par l’une des méthodes reconnues par la profession.
Cet examen est réalisé en prenant en considération un certain nombre d’éléments juridiques, techniques ou économiques, tels que :
- La destination juridique du bien
- Les règles d’urbanisme
- L’état réel d’entretien de l’immeuble et l’appréciation des dépenses d’entretien et de réparations
- La conjoncture du marché au moment de l’évaluation
- La superficie du logement (SDP ou surface de plancher) ainsi que son architecture.
La valeur vénale
Définition de la valeur vénale issue de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière 5eédition– mars 2017 (Titre II chap.1) : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. »
La valeur locative
Il s’agit du niveau de loyer théorique annuel qu’un propriétaire peut percevoir comme revenu si son bien était loué dans les conditions réelles du marché immobilier local. Celle-ci sert de base aux impôts locaux pour le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
L’expert immobilier
Quel que soit le montant, qui peut atteindre plusieurs millions d’euros, il est impératif que l’expertise soit réalisée par un professionnel reconnu et expérimenté.
Au contraire, un avis de valeur, réalisé par un agent immobilier, n’engage pas la responsabilité de celui-ci et n’a aucune valeur juridique.
Un expert en évaluation immobilière est un professionnel certifié et reconnu.
Pour exercer ce métier, le suivi d’une formation spécialisée est requise, un niveau d’étude bac +5 en immbilier et/ou l’une des autres formations certifiantes délivrées par des organismes renommés (CEIF, IFEI, CNEI…). En France, huit d’entre eux sont reconnus au niveau européen selon les standards retenus par le label TRV (Tegova Residential Valuer) s’appliquant aux biens à usage d’habitation du réseau européen d’experts de TEGoVA (The European Group of Valuers Associations).
Déontologie de la profession
Ce spécialiste devra se montrer intègre, impartial et indépendant durant les examens qu’il réalise. Cette indépendance signifie que celui-ci ne doit avoir aucun intérêt économique personnel lié à l’opération et ne doit avoir aucun lien de subordination ou liens familiaux avec le client. De ce fait l’expert immobilier écarte la prise de mandat de vente des biens évalués. Cette neutralité garantit une évaluation impartiale, se différenciant ainsi des professionnels de la transaction immobilière pratiquant des estimations.
Quelles différences avec un avis de valeur / estimation immobilière réalisé(e) par un agent immobilier ?
À la différence d’une évaluation (ou expertise), une estimation immobilière consiste à émettre un avis de valeur. Cette estimation, réalisée généralement par un agent immobilier ou un mandataire immobilier, précise une fourchette de valeur pour laquelle un bien immobilier pourrait être cédée en se basant sur la visite du bien, sa surface et sa localisation.
Un avis de valeur, réalisé par un agent immobilier, n’engage pas la responsabilité de celui-ci et n’a aucune valeur juridique. Le but de l’agent immobilier ou du mandataire immobilier est d’obtenir un mandat de vente et de vendre le bien immobilier rapidement.
Dans quels cas faire appel à un expert immobilier ?
Il est généralement nécessaire de faire appel à un expert immobilier dans les cas suivants :
- Vente ou acquisition d’actifs immobiliers ;
- Liquidation communautaire en cas de litige intervenant suite à un divorce (liquidation matrimoniale) ou partage en cas de séparation ;
- Donation ou succession ;
- Déclaration fiscale (IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
- Fixation ou révision de loyer ;
- Prêts bancaires.
Quel est le coût d’une expertise immobilière ?
Le tarif pour une expertise immobilière est calculé en fonction du temps passé sur le dossier et des frais engendrés lors de la mission.
En conclusion :
Ce rapport d’expertise vous permettra d’obtenir la valeur vénale ou locative de votre bien immobilier à une date précise et d’avoir un document qui engage la responsabilité de l’expert. Il est donc incontournable de faire appel à un expert immobilier pour vous accompagner dans vos prises de décisions et apporter une valeur ajoutée à vos projets immobiliers.
