Introduction
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pèse uniquement sur le patrimoine immobilier. Il remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018.
Suis – je concerné ?
Vous possédez un patrimoine immobilier conséquent ? Vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si sa valeur nette après déduction des dettes dépasse 1 300 000 €. Cela comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. La déclaration d’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal (exemple : époux, épouse et enfants à charge)… Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés, nous le verrons ci-dessous. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition. Nous vous présentons dans cet article les règles applicables.
1ère étape : Les biens concernés
Sont concernés :
- Les biens immobiliers bâtis : maisons, appartements et leurs dépendances
- Les bâtiments classés monument historique
- Les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2024
- Les biens immobiliers non bâtis
- Les biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
- Les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…)
- Les parts ou les actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers
2e étape : La valeur de mon patrimoine immobilier
Vous devez déclarer chaque bien soumis à l’IFI à sa valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché au 1er janvier de l’année d’imposition.
Nous vous conseillons donc de faire appel à un expert immobilier afin de déterminer avec précision la valeur vénale de votre patrimoine immobilier.
En effet il faut savoir que la valeur à déclarer aux impôts doit correspondre à la valeur vénale réelle. Si la valeur du patrimoine immobilier est sous-évaluée, l’administration procède à un redressement fiscal…
3e étape : Abattement et exonérations partielles ou totales
Bonne nouvelle, votre résidence principale fait l’objet d’un abattement, réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d’un impôt (revenus, valeur d’un bien, etc.) de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2024.
2e bonne nouvelle, des exonérations partielles ou totales sont prévues sous certaines conditions :
- Les biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle
- Les bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel
- Les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation)
- Les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel
4e étape : Quelles dettes immobilières déduire ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2024, c’est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date, à condition, bien évidemment, de pouvoir les justifier.
Les dettes portent sur les biens qui constituent le patrimoine imposable au 1er janvier.
Si les biens immobiliers sont détenus par une société, les dettes de la société peuvent être déduites uniquement pour leur quote-part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d’une somme ou d’un bien qui se rapporte aux biens immobiliers.
Il peut s’agir d’une dette portant sur :
- L’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
- Des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
- L’acquisition des parts ou actions, à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
- Des travaux d’entretien dus par le propriétaire, ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire
- Le paiement des impôts dus pour les propriétés concernées (par exemple, taxe foncière ou droits de succession)
En revanche, les impositions incombant à l’occupant ne sont pas déductibles (par exemple, taxe d’habitation).
La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers n’est pas non plus déductible (revenus fonciers par exemple).
En conclusion :
L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client. La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise, dans les conditions définies au Titre III de la Charte, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément au contrat d’expertise préalablement établi. L’expert immobilier engage sa responsabilité, le rapport d’expertise a une valeur juridique.
Il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier pour vous accompagner dans l’évaluation de votre patrimoine immobilier et dans la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière.
